不動産賃貸業（個人事業）の節税・相続税対策について(賃貸)

2011年12月27日 20時22分

不動産賃貸業（個人事業）の節税・相続税対策について

実家が数十年来、個人で不動産賃貸業を営んでおります。運悪く親の身体が不自由になったのと、私自身の体調不良が重なったためサラリーマンを辞め、住所（世帯）は別ですが生計は同一なので専従者として細々と仕事をはじめました。
【現状】
アパート数棟（約５０室）の築年数が２０年を越え老朽化し、かつ減価償却費は年々減っているのでどうしても帳簿上の利益が発生し、キャッシュ・フローはほぼ赤字なのに税金が現金収支を上回る状況で困っています。
数年前に著しく入居率が悪化した際に、銀行の紹介で入居者の募集・集金から清掃まで管理会社に任せ、高い入居率の代償？として高額の管理委託手数料を支払うようになりました。そのため前回の税務署の査察で必要経費・専従者給与もかなり低い金額しか認めてもらえなくなりました。せめて家賃保証があれば収支の改善も見込めるのですが、最近は修繕費が必ずしも収入に結び付かず、空室発生→修繕、空室発生→修繕の繰り返しで、手元資金が無くなるばかりです。このままでは大規模修繕もままなりません。入居率と管理委託手数料が見合わなくなれば、管理会社との付き合いも見直さなければならないかなと考えています。
【質問】
１．専従者である私の自宅（賃貸しているアパートの一室で、事業主の住所とは異なる）を事務所として使用し、電気代・電話代などを経費として計上することは可能でしょうか。
２．税理士に法人化の相談をしましたが、「これから土地・建物を購入して事業を起こすならともかく、既存の物件を法人に売却するとなると譲渡税がかかるだけでメリットがない」と言われたのですが、これは本当でしょうか。
３．相続税対策で事業主や私も生命保険に入っていますが、保険料がばかにならず、私の手取り収入は生活保護（最低生活費）とほぼ同額で、妻子持ちで日々の生活費に困っています。何かよい手段はないでしょうか。
その他、節税・相続税対策で打てる手段がございましたら教えていただけると幸いです。

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賃貸は持ち家よりハイリスクなんですか？

昨日、TBSのがっちりアカデミーというテレビ番組で、持ち家と賃貸どちらが良いか？という話題が放送されていました。
放送の中で賃貸は持家よりハイリスクだ、と説明している持ち家派の人が居ました。
理由は、持家には団信というものがつくから夫が亡くなると返済がなくなるが、賃貸にはそれが無い、という説明でした。
団信というのははじめて聞いたのでへ～と思ったのですが、賃貸に住んでいる人は生命保険に入れば良いだけなのに、と思いました。
このFPさんの説明は合っているのでしょうか？　私も持ち家派ですが、この説明は間違っているように思ったのですが、テレビに出ている人が言うなら何か私の知らない理由があるのかも？と心配になってしまいました（団信も知らなかった位ですので・・・）。団信というのはそんなにお得なのでしょうか。
持ち家と賃貸の比較はテレビでも色々議論されていて、一概には言えないんだなあという事は良く分かりましたので、リスクという部分に重点を置いて説明して頂ければと思います。
どなたか教えて頂けると助かります。よろしくお願いします。

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住まなくなる分譲マンション売却するか賃貸に回すか

現在、2008年に購入した分譲マンションに住んでいますが事情により3―4年後に住み替えを考えています。
住まなくなるマンションを売却するか賃貸に回すか悩んでいます。
専門家の皆様のご意見をお願いします。
年収共働きで税込2500万円
家族は私、妻、子2人
約40戸の14階建てマンション、8階　4LDK、約86平米
広島市内中心部
購入価格は3900万円で2008年に購入です。
キャッシュで購入したのでローンはありません。
賃貸に出した場合の家賃は付近の相場から約16万円強/月と思われます。
売却は3000万ぐらいで出来るのではと思いますが正直分かりません。
新居はやはり同じ地域になります。
新居の購入もキャッシュで出来そうです。（あえてローンを組んだ方がいいようならその点もご教授いただけるとありがたいです。）
地方の事ですので判断が難しいかも知れませんがどうぞよろしくお願いいたします。

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賃貸住宅　退去時しておくべきこと

勤務先の社長が個人で所有している分譲マンションの１室を賃借人と賃貸契約を結んでおり　私が管理者となっています。
私自身は宅建主任者登録を受けていますが、会社として「業」をおこなっているわけではなく　あくまで個人間の賃貸契約で形式上、うちの会社を管理会社としています。
契約マンションは築２６年になるもので賃借人は６年ほど入居されています。
本日　賃借人から退去の申し出の電話がありました。
対応したところ、これまで建物の劣化に伴うトラブル（水漏れ、給湯の不具合など）が重なり　その対応についてかなり不満を持ってみえて怒り心頭の様子でした。
その都度大家である社長が対応して修繕できるものはしてきました。
水漏れは建物自体の劣化によるもので、原因となる箇所の修繕は社長が管理組合に申し出て組合費で修繕したそうです。
また浴室の床の破損が酷くなり修繕にはかなりの費用と期間がかかると予想されるため　水漏れ工事の際、応急処置としてスノコをひいて対応したそうです。
このように物件の状況が悪くなってきたため　昨年家賃を￥１５０００減額しました。
それで浴室は使用できるのですが賃借人は改修をずっと要求してきており、入居中は修繕できない旨を伝えたら「話が違う」と怒ってしまい退去することを決めたようです。
賃借人はかなり感情的になっておられ　弁護士などにも相談しているそうです。「覚悟しておけ」などと脅迫めいた言葉まで言われました。
これまでの経緯は賃借人と社長が直接やりとりしており　このような事態になっていることを電話で初めて知りました。。。
引渡しを１ヵ月後に予定しているのですが　これ以上その方とのトラブルを大きくしないために契約解除に必要な書類（書式）や当日どのようなやりとりをし　敷金の清算をおこなえばよいかアドバイスをお願いします。
もしかして契約解除の理由が大家側の過失であるため、転居費用などの賠償請求でもされるのではないかと思っていますが、、、
大家側としましては　賃借人の過失による破損がない限りは契約日末日までの水道料金だけ相殺すれば預かっている敷金は全額返金するつもりでいます。

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「東北地方太平洋沖地震」の地震にて賃貸契約解除について

こんばんは
今回質問したいのは、今賃貸契約をしている物件が
今回の「東北地方太平洋沖地震」の為に瓦や階段の壁に亀裂や破壊があり
大家さんは、高齢で一人住まいで、これからもう住まないので次の住居を探してくれと言われました。大家さんは地震後、自分の親戚のお家に非難（一人で顔を合わせたのに何も言わず非難）その後余震のある中、大家さんの連絡管理会社からの連絡を待っていましたが全く無く、避難所で数十日過ごしました。
やっと連絡が取れたと思ったら「瓦屋さんに頼んだ、まだ住んでて」と言われ
どう考えても住める状況ではないので、余震が収まるまで知り合いのお家に
非難していました。その間留守にしていたのですが、勝手に大家さんの家族４人で来て私の住まいの鍵を勝手に開け、侵入していました。それを防犯カメラで録画を見ていて発見したのですが、連絡先には侵入した時間の２時間後に着信があり、明らかに留守を知っていて勝手に鍵を開けられとても不信感で一杯です。その後大家さんから「もう賃貸契約解約して欲しい。次の所を探して欲しい」と言われました。
この大家さんは、家に来た荷物（宅急便など）配達の人に送りもとの住所を聞いたりしてとっても干渉されて困っていました。しかも、築年数を不動産屋で募集を出す時と契約の時の築年数が大分違っていました。まだ賃貸契約の期限はあります。今後どのように大家さんや管理会社に対応していいんでしょうか？よろしくお願いします。

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Wikipediaの関連項目

薬事法

薬事法（やくじほう、昭和35年8月10日法律145号、英訳名 Pharmaceutical Affairs Act）は、日本における医薬品、医薬部外品、化粧品及び医療機器に関する運用などを定めた法律である。
第1条（目的）

この法律は、医薬品、医薬部外品、化粧品及び医療機器の品質、有効性及び安全性の確保のために必要な規制を行うとともに、医療上特にその必要性が高い医療品及び医療機器の研究開発の促進のために必要な措置を講ずることにより、保健衛生の向上を図ることを目的とする。

この制度趣旨に基づき、行政の承認や確認、許可、監督等のもとでなければ、医薬品や医薬部外品、化粧品、医療機器の製造や輸入、調剤で営業してはならないよう定めている。しかし、新薬などの承認について時間がかかるため、とりわけ、がん治療などにおいて治療の妨げになるなど、今後の法制審議の対象とされている。
また、医薬品、医薬部外品、化粧品及び医療機器の広告について一定の制限を加えているため、表現の自由との拮抗がある。

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